鷺沼駅前、地上３７階高層ビル化計画 – 二子玉川ライズに匹敵！ | 鷺沼再開発

2019年8月14日、鷺沼駅前地区再開発準備組合より、川崎市に環境影響評価が提出され市ホームページに掲載されました。環境影響評価方法書は1章～6章で構成され全162ページにわたる詳細な資料となっています。
ざっと内容読ませていただきましたが、建築計画については驚かされました。

最新計画

鷺沼駅前再開発最新計画公開！見直しから1年半で大幅に魅力度アップ？

サッカーワールドカップ日本代表に4人（三苫薫、田中碧、権田修一、板倉滉）もの選手を輩出のニュースで一躍鷺沼の街の知名度があがったのではないでしょうか。そんなワールドカップの最中、鷺沼再開発でも大きな進展がありました。鷺沼再開発はコロナ禍による需要の変化や、「三密回避」のため国が示した新しいまちづくりの方針反映のもと、再開発計画の見直しが進められてきましたが2022年11月24日、ついに新しいまちづくりプランが示されたのです。前回プランより魅力的な内容になっていましたのでご紹介したいと思います。これまで...

この記事の内容

地上３７階、高さ１４６メートル高層ビル化計画
総住戸数530戸。鷺沼最大のレジデンス
駅前街区は商業、図書館とホール。北街区に区役所。
環境保全の見地からの意見を市民から受付ける

地上３７階、高さ１４６メートル高層ビル化計画

建築敷地面積は、駅前街区と北街区と合わせて、14,850㎡。対して実際の建物が建つ建築面積は12,300㎡、建ぺい率は82～86%かなりの詰め詰めな状態に加えて、駅前街区は37階建て、北街区は20階建ての高層化計画となっています。
鷺沼駅北側のマンションアルス鷺沼ネクステージが地上14階建てが現在最高となりますが、新ビル2棟ともにこれをはるかに上回り、二子玉川のタワーマンション　二子玉川ライズタワーイーストの42階建て150mに匹敵する高さとなります。

鷺沼再開発完成パース — 画像引用：（仮称）鷺沼駅前地区第一種市街地再開発事業に係る条例環境影響準備書

街の発展感はありますが、、本当にこれでよいのか？なんとも言えません。

総住戸数530戸。鷺沼最大のレジデンス

さらに衝撃的なのはその住戸数。駅前街区が390戸、北街区が140戸合わせて530戸を予定しているという。
サレジオ学園の跡地に立った広大な立地の鷺沼の杜プライムフォレストでさえ、住戸数は389戸、そして二子玉川ライズのタワーイーストが390戸ですから、それらがそのまま駅前街区にやってくるという大胆すぎる計画・・・。

駅前再開発を実施するには莫大な金額が必要なのだと思います。その開発費用を捻出するには、住戸の売り出しが必然となるのでしょうか。
さて、資料には住宅以外の計画図も公開されていました。

駅前街区は商業、図書館とホール。北街区に区役所。

ビルの断面図は下記のとおり。細長い高層２棟になりそうです。

ビル構成 — 画像引用：（仮称）鷺沼駅前地区第一種市街地再開発事業に係る条例環境影響準備書

各階の平面図は以下の通りです。

地下2階

駐車場が中心となるようです。駐車可能台数は駅前街区400台、北街区は110台となっています。

住宅向けの駐車場は機械式となるようです。宮前区役所の現在の駐車可能台数は18台と少なく移転後の駐車台数の確保は必須と思います。

画像引用：（仮称）鷺沼駅前地区第一種市街地再開発事業に係る条例環境影響準備書

地下1階

駐車場の延長とおもいきや、駅前街区では半分は商業施設。この面積や地下という勝手からすると東急ストアが入るのではないかと思います。

ちなみに、駅、駅前街区、北街区は地下でつながらない模様です。地下でつながることができれば利便性はかなり高いと思いますが。

画像引用：（仮称）鷺沼駅前地区第一種市街地再開発事業に係る条例環境影響準備書

1階

駅への動線を確保しながら、商業施設と交通広場を配置しています。

青フラ、ファーストフード、カフェなどが想像されます。

現フレルの前の市道が廃止され、ファミマの前の道は、住戸用の出入庫口になるようです。北街区は区役所でしょうか。

画像引用：（仮称）鷺沼駅前地区第一種市街地再開発事業に係る条例環境影響準備書

2階

駅前街区は商業施設が中心。今のフレルのテナントがここへ移動といった感じでしょうか。北街区は区役所の延長。尚、2階からも駅、駅前街区、北街区はつながらないようです。1階は完全に建物の下となり、お空は拝めない感じになります。

画像引用：（仮称）鷺沼駅前地区第一種市街地再開発事業に係る条例環境影響準備書

3階

駅前街区には図書館でしょうか。商業施設が目いっぱい入っていません。ここは庭園のようなスペースになるのかもしれません。ただ、3階という高さだと、周りの建物があり眺望はとくにいいとは言えないかもしれません。

4階

駅前街区は図書館の延長？または市民館・ホールのようです。

北街区は区役所の延長でしょうか。区役所の面積は拡張するようです。

5階

ホールの2階席といった感じです。

駅前街区はこの階から、タワー棟とホール棟で別れていきます。

6階

駅前街区には、なんと駐輪場。エレベータ等で上がってくるでしょうか。

北街区は住宅エリアに入ります。

7階以降

駅前街区・北街区ともに、住宅中心となります。

環境保全の見地からの意見を市民から受付ける

今回は環境アセスメントであり、建築計画において、どのように環境保全をおこなうかという趣旨のものであり、建物内部の詳細を報告するものではないようです。当該方法書は、令和元年８月１３日（火）～令和元年９月２６日（木）の間、区役所にて縦覧を行い、環境の保全の見地からの意見を受け付けるとのこと。建築計画や内容についての詳細については突っ込みどころはたくさんあるのですが、
それは置いておいて、個人的に環境保全の見地からは下記の意見を述べたいところです。（すべて個人的的な意見です）鷺沼駅前は都市計画上、高層化が可能な地域であることは過去記事でも触れましたが、比較的高い建物が多く、道幅もそれほど広くない。現フレル鷺沼の裏、みずほ銀行付の並木道は昼間でも暗く開放的でないのが気になっていたのですが、再開発後も景観の改善は期待できないこと。終電駅ということもあり、割と鷺沼の夜は治安がよくないと感じるが、建物がさらに密集することにより、路地化すれば悪化の懸念があります。また、基本方針には、SOHOや企業の誘致、働く人を支援するといっていたような気がしますが、それをどう実現するのか。鷺沼で働ける環境を作れば、周辺の街への通勤や交通量の緩和や平日の商業需要にもつながるのではないかと思います。

鷺沼の地価は再開発で上昇しているか